8月9日，一则世界湾周末喊你来抓钱的新闻让人瞬时眼前一亮，在无数人奔向世界湾售楼处去免费抓钱之际，还有无数商业界人士苦苦冥思，现界湾为什么这么火？同样是商业地产，它又有什么特别之处呢？带着这些疑问，新浪乐居来到了世界湾，对话世界湾营销总监张晶晶。这个思维缜密、说话温柔而不失力度的女士，向我们抽丝剥茧般细致阐明了她眼中的商业地产。[详细]
许多人说，的商业地产达到了饱和，甚至出现了过剩的现象。那么在，投资商业地产还有价值吗？张总监认为，其实不只是，全国的商业地产都存在过剩的现象，人口和商业面积的比例都超过了人均2-3平米。的商业地产从2009年开始大规模发展，现在确实在数据上看是过剩的。我们可以这么看待这个问题：第一，由于的催化，在放地的过程中大量配比商业，使得开发商不得不接，不得不建，才会出现过剩的现象。其实现在的规划与建设是为未来考虑的。从未来看，不会出现过剩的现象。第二，具体问题具体分析。商业地产分不同类型，根据商业地产的不同类型在不同区域的配比和辐射到的不同人口，应该具体地分析是否存在过剩的现象。[详细]
商业地产分布不均，主要集中在中山沿线，最近有向周边发展的趋势。在张总监看来，商业本身具有集聚作用，所以每个城市都有CBD。中山沿线是的城市中心，从地段上能辐射更大面积，自然形成了的CBD。但是随着的城市发展、商业的更新换代，商业地产也会随城市的规划而向周边分散。将来城市的功能会分为几大区域，如文化中心、商业中心等，商业也会随之向区域型进化。对正定新区、栾城新区等区域的升级，显示了城市向边缘扩张的趋势。我们不能断言哪个区域一定会有未来发展前景，但从城市规划和扩张的角度来看，城市越往边缘扩张，在人口聚集和产业迁移的地方就一定会有发展前景。[详细]
的批发市场南、新华集贸市场在全国都非常有知名度，和一起成长。张总监认为，批发市场目前最大的问题就是如何应对电商带来的消耗。的批发市场临近老火车站，之前有交通便利的优势，能够发展较好。但从现在来看，电商的出现缩短了批发商和零售商之间的距离，低成本、不精密的生产工艺在商业市场上不再有竞争力。现在的批发市场如果还是仅仅依靠交通优势，在大物流、大数据时代背景下，会面临较大的瓶颈。如果想要转变，就要时代的发展潮流。首先是批发市场的定位要改变，可以考虑变成供货市场，做更源头的供货商和代理商。其次商铺的定位也要改变，转型成纯正的物流中转站或者纯正的线现站。[详细]
商业地产能够成功的一个关键性因素在于项目的商业定位。张总监介绍到，世界湾的定位是5滨水旅游商业综合体。之所以这样定位，是因为，首先，目前水源稀缺，水上项目更是稀缺，而世界湾紧邻滹沱河，不会有这个。而且目前没有任何商业是和大型游乐的，这也是他们的创新之处。其次，在目前的，滨水旅游的市场不存在供过于求的，跟其他的商业具有差异化。再者，他们的项目能够满足不同年龄层次、不同消费层次、不同兴趣爱好的受众的需求。我们的优势还在于，我们具有文化氛围。我们在做的一期包括两个大型的MALL，第一个是红星美凯龙的第八代家居MALL，是目前比较领先的家居MALL。另外还有爱+HOUSE，主要以具有中式文化气质的红木家具、古玩等商品为主。此外我们还打造了私人博物馆、古玩城等，创建文化平台。我们将会是的具文化气质的商业品牌。 [详细]
谈到投资的技巧，张总监说到，投资商业地产也是要分情况的。写字楼、临街商铺比较适合长期的、不受资金的专业投资人。因为专业的投资人能看到未来的投资方向、看得到整个区域的产业迁移的方向，而且资金不受，有能力去买写字楼、临街商铺等。而公寓、室内商铺比较适合没有经验的大众投资者。租用公寓的客群是一些个人的或者成长型的小公司，成本较低。而室内商铺比临街商铺的进入门槛更低一些，养商成本低。[详细]
最后，张总监给出了她对于投资者的。一是地段。就像李嘉诚的名言：地段地段还是地段。这个地段并不一定指城市核心地段，要看到城市规划过程中更有发展前景的地段，要注意政策的引导。二是要看商业的变革能力，是否具备提升和净化的能力，能否在电商繁荣的今天求破求新。三是要看商业未来发展趋势，在招商和运营的过程中能否突破电商的瓶颈。具体来讲，在选择产品的过程中，首先要考虑的是是否证件齐全。开发商的实力和专业化程度对商业地产的长期运营有至关重要的影响。其次是看商业类别，关注楼盘规划，是否有在市场上下来的能力。比如相对于即将淘汰的百货MALL要选择功能齐全的城市综合体；在常住人口密集的地区，则是临街商铺更有竞争力；产业性的集中商业则要追求专业集中化、精细化的商铺产品；办公类的地产要看重交通和物业服务，软性实力是日后资产升值的关键；公寓要综合考虑未来升值空间。
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